Что нам стоит не построить. Снова о квартале «Б»

Микрорайон 9-Б вот уже второй год становится кварталом раздора. Жители активно протестуют против парка с парковками, пытаются спасти деревья от вырубки, а Ленина, 38 — от разрушения и ищут подземную реку под фундаментом. Появится ли вместо пустыря с кладбищем домашних животных многоэтажка с бульваром, или в зарослях ивняка так и будут обитать бомжи? Но что, если договор с застройщиком будет расторгнут? Этот и другие вопросы мы задали заместителю главы Нижневартовска, директору департамента строительства Виктору Ситникову.

Жители квартала 9-Б и соседних микрорайонов забили тревогу, увидев проект застройки микрорайона. На месте аварийных «деревяшек» запланировали разбить продолжение Рябинового бульвара и построить 17-этажный дом.

Старожилы часто вспоминают предыдущий генплан, согласно которому на кольце Ленина — Чапаева должен был появиться Дворец бракосочетаний (на его проекте, кстати, весь квартал «Б» закатан в бетон, а из редких клумб торчат сиротливые кустики).

Напомню, мы планировали федеральное или окружное финансирование на Дворец бракосочетаний, поскольку городу этот объект необходим. Мы провели архитектурный конкурс, определили победителя. Потом, когда стали решать вопрос по финансированию, этот финансовый вопрос завис. Поэтому в дальнейшем никакого движения не получилось. Оказание услуг ЗАГСа — это федеральные или окружные полномочия,Виктор Ситников, заместитель главы г. Нижневартовска, директор департамента строительства.

После проведения конкурса законодательство изменилось, и теперь муниципалитет не может тратить деньги городского бюджета на строительство Дворца бракосочетаний. Но зато может участвовать в региональной или федеральной программе по благоустройству общественных пространств. Кроме того, нельзя было списывать со счетов живших в старых «деревяшках» вартовчан.

Дома нужно было расселять, и как можно скорее.

В дальнейшем, поскольку эта территория была застроена ветхими домами, встал вопрос, что ее нужно облагораживать, ее нужно развивать. Соответственно, кроме как завести ее в какой-то инвестпроект, у нас другого механизма нет. Мы участвуем в конкурсах, получаем федеральное и окружное финансирование, но определенные лимиты существуют. Такую территорию завести под проект сложно, в обозримом будущем мы этого не видим. Поэтому администрацией города было принято решение отдать ее под развитие застроенных территорий,Виктор Ситников, заместитель главы г. Нижневартовска, директор департамента строительства.
Для справок. Развитие застроенных территорий направлено на улучшение условий проживания в городской среде и проводится за счёт либо сноса, либо реконструкции существующей жилой или нежилой застройки и создания на месте снесенных или реконструированных зданий вновь сформированных жилых комплексов и городской инфраструктуры. Жителей ветхих домов расселяют, здания сносят, и строят новые дома — поэтому на месте жилого квартала можно построить только жилой квартал. Так, например, заново застраивается МЖК.

Первоначально перевозить жителей и обновлять квартал «Б» должен был застройщик «Талан». Однако дворы с авторским дизайном в городе так и не появились, да и жильцов никто не расселил. Дальше красивой картинки дело не зашло. Кстати, на момент подписания контракта с «Таланом» всю территорию квартала планировалось отдать под строительство жилых домов — никакого парка, никакой рекреационной зоны. На месте Рябинового бульвара была бы узкая тропинка. Деревья в этом случае тоже отправлялись на вырубку, но почему-то раньше их судьба никого не волновала.

Договор с застройщиком расторгли из-за невыполненных обязательств, провели конкурс и заключили новый — с ЗАО «Нижневартовскстройдеталь». Первую часть условий по договору о развитии НСД выполнил. Жителей двухэтажек переселили в новостройки «ипотечной долины» и Старый Вартовск.

На сегодняшний день соседних с кварталом «Б» районах сложилась непростая ситуация — в центре не хватает образовательных учреждений (запланированное строительство школы на Рябиновом, 4 в рамках государственно-частного партнерства сорвалось, и администрация города долго и болезненно судилась с недобросовестным концессионером). Нагрузку испытывают и обе поликлиники на Нефтяников: взрослая и детская. Если многоэтажку построят, в районе прибавится еще порядка тысячи жителей. Появились вопросы и к инсоляции: из-за многоквартирника соседняя шестнадцатиэтажка — Ленина, 38 — рискует недополучить свет. Не понравилась жителям и схема озеленения — под парковку и бульвар должны были вырубить почти все крупномерные деревья. Проект после общественных обсуждений отправился на доработку, и на недавнем заседании градостроительного совета НСД представили новый вариант зонирования территории, уже с учетом крупномеров.

На том же заседании Виктор Ситников указал застройщику, что часть вырубленных под парковку деревьев необходимо будет заменить взрослыми высокими саженцами.

Но это все равно не устраивает живущих рядом вартовчан. Жители Ленина, 38 боятся, что из-за стройки рядом их «шестналка» может рухнуть. Они вспомнили, что в некоторых квартирах есть трещины. Волнения усилились, особенно после того как обнаружили на территории квартала работающий сваебой. В администрации сообщили, что разрешение на строительные работы не выдавалось, Жилстройнадзор подтвердил — речь шла об испытаниях на предмет несущей способности грунтов, этим работам не требуется разрешение.

С забоем свай появление трещин не связано. Есть заключение об их наличии, датированное прошлым годом.

Трещины появились до начала какого-то движения в квартале „Б“. Но вопрос до конца не проработан в части строительной экспертизы. Та экспертиза, которая сейчас выполнена на предмет определения трещин, — визуальная. Она не дает ответ о причинах возникновения трещин,Виктор Ситников, заместитель главы г. Нижневартовска, директор департамента строительства.

Виктор Ситников подчеркнул, что сейчас необходимо провести еще одну экспертизу для выявления причин. На встрече администрации с жильцами (там же присутствовали представители управляющей компании и Жилстройнадзора) поступили жалобы на постоянные коммунальные аварии в подвале и сырость. Жильцы предполагают, что под домом течёт подземная река.

Вы сейчас не знаете, что творится у нас в подвале! У нас постоянные порывы, у нас сантехника просто, как говорится, дышит на ладан,Татьяна Клёнова, председатель совета дома.

Однако у постоянных аварий и трещин может быть иная причина. Выяснилось, что в доме как минимум 25 квартир узаконили перепланировку. А сколько не узаконили, только предстоит выяснить.

В часть квартир попасть просто не удалось — и что там с трещинами и несущими стенами, неизвестно. Но снос стен, особенно на нижних этажах, может изменить распределение нагрузки дома. Первая экспертиза оказалась поверхностной, поэтому на заседании было решено провести вторую и обратиться к создателям «шишек» — благо, проектный институт не закрылся.

— То есть, мы уже сейчас можем говорить, что до окончания исследования и всех экспертиз у нас там не будет ни возведения многоквартирника, ни парка? — Естественно, да. Мы запараллелим эти процессы. Застройщик заверил нас, что в связи с этой ситуацией способ погружения свай будет изменен — не забивка, а вдавливание. Без ударных нагрузок, которые будут передаваться на рядом стоящее здание.

Вот только оплачивать повторную экспертизу жильцы не хотят — дом и без того в списках должников. Впрочем, вероятно, этот вопрос удастся урегулировать. Например, можно предложить застройщику взять на себя застройщик.
Но предположим, что строить на этом месте нельзя — по результатам экспертизы, испытания грунта или иной причине. В соцсетях муссируются слухи о предполагаемом банкротстве застройщика, также появились сообщения о том, что часть работников отправляют в отпуск до сентября. Какое будущее ждет квартал «Б»?

Если на территории квартала строить вообще нельзя, то и парка не появится, он в этом случае идет бонусом к многоквартирному дому НСД.

Если смоделировать ситуацию, в которой уже частично реализованный договор о развитии застроенных территорий будет расторгнут по инициативе администрации города, то «Стройдеталь» вправе требовать установленную контрактом неустойку. Не забываем и об упущенной выгоде — то есть, о стоимости всех без малого шести сотен нереализованных квартир. Плюс — расходы на новые квартиры, куда переселили граждан из снесенных деревяшек. Тогда о бульваре в квартале «Б» можно будет забыть надолго.

Территория передана под застройку НСД, и по условиям договора администрация не имеет права проводить там никаких работ, кроме заранее оговоренных — например, подключения сетей.

Мы же в правовом государстве живем. Когда заключался договор, были обязательства и у застройщика, и у администрации. Застройщик свои обязательства выполнил, предоставлял квартиры для переселения. Если расторгать по нашей инициативе, мы должны будем компенсировать упущенную выгоду расходы, понесенные предприятием,Виктор Ситников, заместитель главы г. Нижневартовска, директор департамента строительства.

Наиболее вероятны следующие варианты развития событий.

Вариант первый. «Безболезненный разрыв»

Застройщик не может выполнить обязательства, договор о развитии застроенной территории расторгается без неустойки со стороны администрации города. Квартал «Б» остается пустырем, город долго и, возможно, бесперспективно (вспоминаем городской парк) ищет инвестора. Если найдет, то будет новый проект, новые обсуждения. Проект изменится — возможно, новому инвестору будет интересна только территория под застройку, а вартовчане останутся без бульвара. Возможно также, что инвестор не будет найден.

Вариант второй. «Миллиардная неустойка»

Договор расторгается по инициативе администрации города, застройщик купается в компенсациях, но квартал зарастает травой и никак не облагораживается. Вероятно, в этом случае когда-нибудь (в весьма отдаленной и туманной перспективе, учитывая сложившиеся экономические обстоятельства) на территории появится дорожка, пара фонарей и лавочки. Но парковая зона будет гораздо скромнее, а на красивый сад камней с шезлонгами, предложенный одним из дизайнеров, не хватит денег. Стоимость реализации проекта — порядка двухсот миллионов — город без инвесторов не осилит. А это опять означает задержку благоустройства.

Кроме всего прочего, время работает против застройщика — стройматериалы растут в цене, а с этим ростом тают и надежды на благоустройство квартала. Вероятно, при затягивании процесса оно вообще может быть перенесено на неопределенный срок. Заросший ивняком пустырь с кладбищем домашних животных останется с нами надолго.

Вариант третий. «Расходимся при своих»

У застройщика выравнивается финансовая ситуация, квартал возводят по текущему плану, жители получают дом на вдавленных сваях. На Ленина, 38 проводится качественная экспертиза, трещины ликвидируют, дом укрепляют. В сухом остатке будет разноплановая рекреационная зона, НСД не банкротится (что выгодно всем — как-никак, это градообразующее предприятие), квартиры продаются. В этом случае администрации останется решить вопрос с инфраструктурой (садики, поликлиники и прочее общественно важное) — и достроить школу в соседнем квартале.

«Занимаясь развитием города, особенно центром, который нужно довести до ума, необходимо привлекать инвестиции. Договор уже заключен, и по его условиям продолжение Рябинового бульвара идёт только в комплекте с домом. Город не должен останавливаться в развитии, в квартале „Б“ не должно быть пустыря, а на сегодняшний день без инвестиций благоустроить эту территорию невозможно — и это самое сбалансированное, компромиссное решение. Мы учли мнение жителей и сохранили 90% деревьев. Но развитие города невозможно без строительства — это основной драйвер экономики», — подытожил Виктор Ситников.